Gids voor kopers van onroerend goed
Deze eenvoudige gids helpt u alle stappen te begrijpen die betrokken zijn bij het kopen en verkopen van een woning in de regio Alicante (Valenciaanse Gemeenschap), de kosten die bij de aankoop betrokken zijn en wie hiervoor verantwoordelijk is.
Aankoop van tweedehands woningen
Als u een tweede overdrachtswoning koopt in de regio Valencia, zijn dit de kosten waarmee u rekening moet houden:
- Overdrachtsbelasting (ITP) van 10% van de woningprijs.
- Notariskosten, eigendomsregistratie en administratiekosten, deze bedragen circa 3.000 €.
De aankoop van woningen is onderworpen aan overdrachtsbelasting, die per autonome gemeenschap verschilt. In het geval van de regio Valencia bedraagt het algemene tarief 10% van de waarde van de woning, met uitzondering van jongeren onder de 35 jaar die 8% betalen als het de verwerving van hun eerste vaste verblijfplaats betreft en de vastgestelde inkomensdrempel niet overschrijden.
Belastingvrijstellingen kunnen ook worden verkregen als de koper een groot gezin is, een lichamelijke of geestelijke handicap heeft, of als het onroerend goed een VPO (Officieel Beschermde Woning) is met de huidige kwalificatie en het de eerste woning van de koper wordt.
Deze belasting wordt berekend op basis van de aangegeven verkoopprijs die in de eigendomsakte is vermeld, tenzij de waarde van het onroerend goed volgens de belastingdienst als hoger wordt beschouwd. In dat geval wordt de prijs door de belastingdienst opnieuw berekend op basis van de kadastrale referentiewaarde en wordt de belasting betaald op basis van de werkelijke waarde die door de belastingdienst is berekend.
Notariskosten, registratie- en administratiekosten. De kosten voor de afhandeling van de verkoopakte bedragen in totaal ongeveer 3.000 € en omvatten notariskosten, kosten voor de registratie van het onroerend goed in het kadaster (Registro de la Propiedad) en de kosten van het verwerkingsbureau (Gestoría). Wij raden u aan om een bedrag van ongeveer 13% van de prijs van het onroerend goed te reserveren om alle aankoopgerelateerde belastingen en kosten te dekken.
In het geval van de aankoop van luxe onroerend goed kunnen de notariskosten hoger zijn, omdat deze worden berekend op basis van een vergoeding die afhankelijk is van het bedrag van de verkoop.
Als het een nieuwgebouwde woning is
In het geval van de aankoop van een nieuw huis of de eerste overdracht, zijn dit de kosten waarmee rekening moet worden gehouden:
- BTW (belasting over de toegevoegde waarde).
- Notariskosten, kadaster en de kosten van het verwerkingsbureau (Gestoría).
- AJD (belasting op gedocumenteerde juridische akten, of “zegelrecht”).
BTW wordt door de koper aan de verkoper betaald (samen met de aankoopprijs) en moet rechtstreeks door de verkoper aan het belastingkantoor worden betaald. In het geval van de aankoop van een onroerend goed bedraagt het BTW-tarief 10%.
De notariskosten, registratiekosten, Gestoría (accountant) zijn hetzelfde als bij de aankoop van een tweedehands woning.
Wanneer de aankoop van een woning onderworpen is aan BTW, moet de koper bovendien zegelrecht (AJD) betalen van 1,5% van de aankoopprijs. De koper moet dit binnen een kalendermaand vanaf de datum van ondertekening van de openbare akte indienen via de zelfbeoordelingsprocedure.
In de regio Valencia wordt een verlaagd tarief van 0,1% toegepast voor de aankoop van de gewone verblijfplaats, op voorwaarde dat deze voor dit doel is bedoeld, een omstandigheid die de belastingdienst in de toekomst kan controleren.
Vereiste documentatie voor de aankoop van een woning
Om een woning te kopen, zijn de volgende documenten vereist:
- Origineel DNI of paspoort
- Origineel NIE/TIE-nummer (verblijfs-/werkvergunning in het buitenland). De NIE/TIE is de fiscale identificatie van buitenlandse ingezetenen die een economische activiteit in Spanje uitoefenen. Het moet worden gepresenteerd bij de notaris en is noodzakelijk voor de betaling van belastingen. Om de NIE / TIE te verkrijgen, moet een aanvraag vergezeld van specifieke documentatie worden ingediend bij het overeenkomstige politiebureau van het Nationaal Korps Politie. De verwerkingsperiode is meestal twee tot drie weken. Neem contact op met uw gestoría om hierover vooruitgang te boeken. Het is ook mogelijk om deze documenten te verkrijgen via de respectievelijke Spaanse consulaten in de landen van de gewone verblijfplaats van de kopers.
- Energie-efficiëntiecertificaat. – Sinds 2013 is het verplicht voor elk appartement dat te koop of te huur is om dit certificaat te hebben. Het moet de energieclassificatie van het onroerend goed weergeven.
- Eerste bewoningsvergunning in het geval van nieuwbouw. Het gemeentehuis is verantwoordelijk voor de publicatie van dit document. Op deze manier bevestigt het dat het onroerend goed voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften en dat het bewoonbaar kan zijn. Bovendien hebben nieuwe woningen een verplichte verzekering, de zogenaamde tienjaarlijkse verzekering.
- Rechtvaardiging van eerder gedane betalingen door middel van een kopie van de overschrijvingen die zijn gedaan als onderdeel van de aankoopprijs.
Belangrijk: Het is raadzaam voor kopers om een bankrekening in Spanje te openen om hun betalingen van rekeningen zoals elektriciteit, water, belastingen… automatisch te kunnen afschrijven. Met het openen van de bankrekening is het is van groot belang om een verzekering af te sluiten om het gekochte onroerend goed te dekken tegen elk mogelijk risico.
Bent u geïnteresseerd in de aankoop van een woning?
Bij Eden Villas Spanje helpen wij u bij het vinden van de woning die u zoekt, waarbij wij u het advies geven dat u nodig heeft bij alle procedures. Kopen is nog nooit zo eenvoudig geweest.
HET AANKOOPPROCES
Er zijn 3 stappen om een huis te kopen:
1.- De eerste fase is RESERVE. Zodra we het gewenste onroerend goed hebben gevonden, gaan we over tot de reservering en daaropvolgende terugtrekking uit de markt. In dit stadium wordt meestal een reserveringsvergoeding van 3.000€ tot 10.000€ betaald, afhankelijk van de overeenkomst en de prijs van het onroerend goed of 1% van de waarde van het onroerend goed in het geval van luxe onroerend goed.
2.- Ondertekening van het aanbetalingscontract. Door het ondertekenen van het aanbetalingscontract (Contrato de Arras) drukken zowel de koper als de verkoper hun bereidheid uit om de transactie uit te voeren en verbinden zich ertoe deze binnen een bepaalde periode af te ronden. Op zijn beurt geeft de koper een tweede geldbedrag, meestal om 10% van de verkoopprijs te voltooien als onderdeel van de prijs, om de verkooptransactie veilig te stellen.
Het allerbelangrijkste bij het ondertekenen van het depositocontract is dat er juridische consequenties zijn voor niet-naleving. Het te ondertekenen document moet de prijs, de voorwaarden en de sancties in geval van terugtrekking bevatten, zodat er geen twijfel bestaat over de omvang van de transactie.
Een belangrijk aspect om in gedachten te houden is wie namens de verkopende partij tekent:
-Als een bedrijf verkoopt, ondertekent de naar behoren geïdentificeerde beheerder of gevolmachtigde doorgaans.
-Als de verkoop- en aankooptransactie tussen particulieren plaatsvindt, moeten alle eigenaren ondertekenen, hetzij alleen of via hun wettelijke vertegenwoordigers.
In al deze gevallen kan het depositocontract door de partijen op afstand, digitaal of per post worden ondertekend. Dit privédocument bevat alle onderhandelde voorwaarden, de prijs, de deadline voor ondertekening bij een notaris, de beschrijving van het onroerend goed inclusief meubilair en huishoudelijke apparaten, de verantwoordelijkheden en de kosten die voortvloeien uit de transactie.
3.- Ondertekening van de openbare verkoopakte. Dit is de laatste stap in de aankoop van het onroerend goed en vindt plaats bij een notaris, in aanwezigheid van alle partijen of hun wettelijke vertegenwoordigers. Bij deze ondertekening wordt de overeengekomen prijs volledig betaald, waarbij het bedrag dat als aanbetaling in het ondertekende contract is betaald, wordt afgetrokken.
De kopers hebben het recht om hun notaris te kiezen, aangezien zij de kosten dragen die voortvloeien uit de formalisering van de akte.
Zowel het bezit van het onroerend goed als de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit het overgedragen onroerend goed, worden overgedragen aan de koper met de ondertekening van de akte.
Wat te doen nadat het onroerend goed is ondertekend bij de notaris?
Zodra de koper eigenaar wordt van het onroerend goed na het ondertekenen van de openbare akte voor een notaris, is het absoluut noodzakelijk om de belastingen binnen 30 dagen na ondertekening te betalen en te presenteren, evenals de akte te registreren in de openbare registers of de verandering van eigendom van het onroerend goed te melden.
Kadaster
Onmiddellijk na de ondertekening van de openbare akte zal de notaris een gewaarmerkt afschrift van de akte elektronisch verzenden voor registratie in het overeenkomstige kadaster. Zodra de digitale kopie van de akte is ontvangen, opent het Kadaster een indiening, die 60 dagen geldig is.
Betaling van belastingen
De ondertekening van de akte brengt de verplichting van de koper met zich mee om de bijbehorende belastingen te betalen: 10% overdrachtsbelasting (in het geval van een tweedehands woning) of btw en zegelrecht (voor nieuwe gebouwen of grond).
Eigendomsoverdracht bij het Kadasterkantoor
Nadat de belastingen zijn betaald, moet de koper de originele eigendomsakte binnen twee maanden na ondertekening van de eigendomsakte aan het Kadaster overleggen om het eigendom van de woning te wijzigen.