Guía para comprar un inmueble
Esta sencilla guía te ayudará a entender todos los pasos que conlleva la compraventa de un inmueble en Alicante (Comunidad Valenciana), los costes que conlleva la compra y quién se hace cargo de ellos.
Compra de viviendas de segunda mano
Si compras un inmueble de segunda mano en la Comunidad Valenciana, estos son los costes a tener en cuenta:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 10% del precio de la propiedad.
- Gastos de notaría, Registro de la Propiedad y coste de la Gestoría que son 3.000 € aproximados.
La compra de vivienda está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía según la comunidad autónoma. En el caso de la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 10% del valor del inmueble, salvo para los jóvenes menores de 35 años que pagarán el 8% si se trata de la adquisición de su primera vivienda habitual y no superan el umbral de ingresos estipulado.
También se pueden obtener exenciones fiscales si el comprador es una familia numerosa, tiene alguna discapacidad física o psíquica, o si el inmueble es una VPO (Vivienda de Protección Oficial) con la calificación vigente y va a ser la primera vivienda del comprador.
Este impuesto se calcula sobre la base del precio de venta declarado reflejado en la escritura de compraventa, salvo que el valor del inmueble, a juicio de Hacienda, se considere superior, en cuyo caso Hacienda recalculará el precio utilizando el valor catastral de referencia y el impuesto se pagaría según el valor real calculado por Hacienda.
Gastos de notaría, registro y administración. Los costes por la tramitación de la escritura de compraventa rondan los 3.000€ en total e incluyen los gastos de notaría, los costes de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad y los costes de la gestoría. Te recomendamos que calcules una cantidad de alrededor del 13% del precio de la propiedad para cubrir todos los impuestos y gastos relacionados con la compra.
En el caso de la compra de propiedades de lujo, los gastos de notaría pueden ser más elevados ya que se calculan en base a una tarifa en función del importe de la venta.
Compra de viviendas de obra nueva
En caso de compra de una vivienda de nueva construcción o primera transmisión, estos son los gastos a tener en cuenta:
- IVA (impuesto sobre el valor añadido).
- Gastos de notaría, Registro de la Propiedad y el coste de la gestoría tramitadora (Gestoría).
- AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, o “AJD”).
El IVA lo paga el comprador al vendedor (junto con el precio de compra) y debe ser abonado directamente por el vendedor a la agencia tributaria. En el caso de la compra de una propiedad, el tipo de IVA es del 10%.
Los gastos de notaría, registro, Gestoría son los mismos que en el caso de la compra de una propiedad de segunda mano.
Siempre que la compra de un inmueble esté sujeta al IVA, el comprador deberá abonar adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,5% del precio de compra. El comprador deberá presentarlo en el plazo de un mes natural desde la fecha de la firma de la escritura pública, mediante el procedimiento de autoliquidación.
En la Comunidad Valenciana se aplica un tipo reducido del 0,1% para la compra de la vivienda habitual, siempre que se destine a esta finalidad, circunstancia que la Agencia Tributaria podrá comprobar en el futuro.
Documentación necesaria
Para la compra de un inmueble se requieren los siguientes documentos:
- DNI o pasaporte original
- Número NIE/TIE original (autorización de residencia/trabajo en el extranjero). El NIE/TIE es el documento de identificación fiscal de los residentes extranjeros que realizan una actividad económica en España. Debe presentarse en la notaría y es necesario para el pago de impuestos. Para obtener el NIE/TIE se debe presentar una solicitud acompañada de la documentación específica en la comisaría correspondiente del Cuerpo Nacional de Policía. El plazo de tramitación suele ser de dos a tres semanas. Por favor, contacte con su gestoría para avanzar en este sentido. También es posible obtener estos documentos a través de los respectivos Consulados de España en los países de residencia habitual de los compradores.
- Certificado de Eficiencia Energética.- Desde 2013 es obligatorio que cualquier piso en venta o alquiler cuente con este certificado. En él debe constar la calificación energética del inmueble.
- Licencia de Primera Ocupación en el caso de Obra Nueva. El Ayuntamiento será el encargado de publicar este documento. De esta forma confirma que el inmueble cumple con la normativa urbanística y que puede ser habitable. Además, las viviendas nuevas contarán con un seguro obligatorio denominado seguro decenal.
- Justificación de los pagos ya realizados con anterioridad mediante copia de las transferencias realizadas como parte del precio de compraventa.
IMPORTANTE: Es recomendable que los compradores abran una cuenta bancaria en España para poder domiciliar sus pagos de facturas como luz, agua, impuestos… Con la apertura de la cuenta bancaria es igual es importante contratar un seguro que cubra la propiedad comprada ante cualquier posible riesgo.
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El proceso de compra
Para comprar una vivienda hay que seguir 3 pasos:
1.- La primera fase es la de RESERVA. Una vez hemos encontrado la propiedad deseada, se procede a la reserva y posterior retirada del mercado. En esta fase se suele abonar una cuota de reserva de 3.000€ a 10.000€ en función del acuerdo y precio de la propiedad o el 1% del valor de la propiedad en el caso de propiedades de lujo.
2.- Firma del contrato de arras. Con la firma del contrato de arras, tanto el comprador como el vendedor manifiestan su voluntad de realizar la operación y se comprometen a completarla en un plazo determinado. A su vez, el comprador entrega una segunda suma de dinero, normalmente hasta completar el 10% del precio de venta como parte del precio, con el fin de asegurar la operación de compraventa.
Lo realmente importante de la firma del contrato de arras es que existen consecuencias legales por su incumplimiento. El documento a firmar debe contener el precio, los términos y las penalizaciones en caso de desistimiento, para que no haya dudas sobre el alcance de la operación.
Un aspecto importante a tener en cuenta es quién firma por la parte vendedora:
-Si vende una empresa, suele firmar el administrador o apoderado debidamente identificado.
-Si la operación de compraventa es entre particulares, deben firmar todos los propietarios, ya sea por sí mismos o a través de sus representantes legales.
En todos estos casos, el contrato de arras puede ser firmado por las partes a distancia, por medios digitales o por correo postal. Este documento privado contiene todos los términos negociados, el precio, el plazo para la firma ante notario, la descripción del inmueble incluyendo muebles y electrodomésticos, las responsabilidades y los gastos derivados de la operación.
3.- Firma de la escritura pública de compraventa. Este es el último paso en la compraventa del inmueble y se realiza ante notario, en presencia de todas las partes o sus representantes legales. En esta firma se abona íntegramente el precio pactado, descontando la cantidad entregada en concepto de señal en el contrato firmado.
Los compradores tienen derecho a elegir notario, ya que éste asume los gastos derivados de la formalización de la escritura.
Con la firma de la escritura se transmiten al comprador tanto la posesión del inmueble como los derechos y obligaciones derivados del inmueble transmitido.
¿Qué hacer una vez firmada la propiedad en notario?
Una vez que el comprador adquiere la propiedad del inmueble tras la firma de la escritura pública ante notario, es imprescindible pagar y presentar los impuestos en los 30 días siguientes a la firma, así como inscribir la escritura en los registros públicos o notificar el cambio de titularidad del inmueble.
Registro de la Propiedad
Inmediatamente después de la firma de la escritura pública, el notario remitirá una copia certificada de la escritura en formato electrónico para su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. Una vez recibida la copia digital de la escritura, el Registro de la Propiedad abrirá un asiento de presentación, que tendrá una vigencia de 60 días.
Pago de impuestos
La firma de la escritura conlleva la obligación por parte del comprador de pagar los impuestos asociados: el 10% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en caso de vivienda de segunda mano) o el IVA y Actos Jurídicos Documentados (para obra nueva o terrenos).
Cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad
Una vez pagados los impuestos, el comprador deberá presentar la escritura original en el Registro de la Propiedad para cambiar la titularidad del inmueble en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura.