Guide de l'acheteur immobilier
Ce guide simple vous aidera à comprendre toutes les étapes de l’achat et de la vente d’un bien immobilier dans la région d’Alicante (Communauté Valencienne), les coûts liés à l’achat et à qui ils incombent.
Achat de logements d'occasion
Si vous achetez un bien immobilier de deuxième transfert dans la Communauté Valencienne, voici les coûts à prendre en compte :
- Taxe de Transmission (ITP) de 10% du prix de la propriété.
- Frais de notaire, de registre foncier et frais de gestion (Gestoría) qui s’élèvent à environ 3 000 €.
L’achat d’un logement est soumis à la Taxe de Transmission, qui varie selon la communauté autonome. Dans le cas de la Communauté Valencienne, le taux général est de 10 % de la valeur du bien, sauf pour les jeunes de moins de 35 ans qui paieront 8 % s’il s’agit de l’acquisition de leur première résidence habituelle et ne dépassent pas le seuil de revenus stipulé.
Des exonérations fiscales peuvent également être obtenues si l’acheteur est une famille nombreuse, souffre d’un handicap physique ou mental, ou si le bien est un VPO (Logement Protégé Officiellement) avec la qualification en vigueur et va être le premier logement de l’acheteur.
Cette taxe est calculée sur la base du prix de vente déclaré reflété dans l’acte de propriété, sauf si la valeur du bien, selon l’administration fiscale, est considérée comme supérieure, auquel cas le prix sera recalculé par l’administration fiscale en utilisant la valeur cadastrale de référence et l’impôt serait payé en fonction de la valeur réelle calculée par l’administration fiscale.
Frais de notaire, d’enregistrement et frais administratifs. Les frais de gestion de l’acte de vente s’élèvent à environ 3 000 € au total et comprennent les frais de notaire, les frais d’inscription du bien au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) et les frais de l’agence de traitement (Gestoría). Nous vous recommandons de prévoir une somme d’environ 13% du prix du bien pour couvrir tous les impôts et frais liés à l’achat.
Dans le cas de l’achat de biens de luxe, les frais de notaire peuvent être plus élevés car ils sont calculés sur la base d’un honoraire dépendant du montant de la vente.
S'il s'agit d'un logement neuve
En cas d’achat d’un logement neuf ou d’un premier transfert, voici les frais à prendre en compte :
- TVA (taxe sur la valeur ajoutée).
- Frais de notaire, Registre foncier et frais de l’agence de traitement (Gestoría).
- AJD (Taxe sur les actes juridiques documentés, ou “Droit de timbre”).
La TVA est payée par l’acheteur au vendeur (avec le prix d’achat) et doit être versée directement par le vendeur au bureau des impôts. Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier, le taux de TVA est de 10%.
Les frais de notaire, d’enregistrement, de Gestoría (comptable) sont les mêmes que dans le cas de l’achat d’un bien immobilier d’occasion.
Lorsque l’achat d’un bien immobilier est soumis à la TVA, l’acheteur doit en plus payer l’impôt sur les timbres (AJD) à hauteur de 1,5 % du prix d’achat. L’acheteur doit le présenter dans un délai d’un mois calendaire à compter de la date de signature de l’acte authentique, par le biais de la procédure d’auto-évaluation.
Dans la Communauté valencienne, un taux réduit de 0,1 % est appliqué pour l’achat de la résidence habituelle, à condition qu’elle soit destinée à cet effet, circonstance que l’Agence fiscale pourra vérifier à l’avenir.
Documentation requise
Pour acheter un bien immobilier, les documents suivants sont nécessaires :
- Carte d’identité ou passeport original
- Numéro NIE / TIE original (permis de séjour/travail à l’étranger). Le NIE / TIE est l’identification fiscale des résidents étrangers qui exercent une activité économique en Espagne. Il doit être présenté chez le notaire et est nécessaire pour le paiement des impôts. Pour obtenir le NIE/TIE, il faut présenter une demande accompagnée de la documentation spécifique au commissariat de police correspondant du Corps de Police Nationale. Le délai de traitement est généralement de deux à trois semaines. Veuillez contacter votre gestoría pour faire avancer ce dossier. Il est également possible d’obtenir ces documents auprès des consulats espagnols respectifs dans les pays de résidence habituelle des acheteurs.
- Certificat d’efficacité énergétique. – Depuis 2013, il est obligatoire pour tout appartement à vendre ou à louer de disposer de ce certificat. Il doit montrer la classification énergétique du bien.
- Permis de première occupation dans le cas d’une nouvelle construction. La mairie se chargera de publier ce document. Il confirme ainsi que le bien est conforme à la réglementation urbanistique et qu’il peut être habitable. De plus, les logements neufs auront une assurance obligatoire appelée assurance décennale.
- Justification des paiements déjà effectués précédemment au moyen d’une copie des transferts effectués dans le cadre du prix d’achat.
Important: Il est conseillé aux acheteurs d’ouvrir un compte bancaire en Espagne afin de pouvoir prélever directement leurs paiements de factures comme l’électricité, l’eau, les impôts… Avec l’ouverture du compte bancaire, il est également important de souscrire une assurance pour couvrir le bien acheté contre tout risque éventuel.
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Chez Eden Villas Costa Blanca, nous vous aiderons à trouver la propriété que vous recherchez, en vous fournissant les conseils dont vous avez besoin dans toutes les procédures, l’achat n’a jamais été aussi facile.
Le processus d'achat
L’achat d’un logement se déroule en 3 étapes :
1. – La première phase est la RÉSERVATION. Une fois que nous avons trouvé le bien souhaité, nous procédons à la réservation et au retrait ultérieur du marché. À ce stade, des frais de réservation de 3 000 € a 10 000 € sont généralement payés en fonction de l’accord et du prix du bien ou 1% de la valeur du bien dans le cas de propriétés de luxe.
2. – Signature du contrat de dépôt. En signant le contrat de dépôt (Contrato de Arras), l’acheteur et le vendeur expriment leur volonté de réaliser la transaction et s’engagent à la mener à bien dans un certain délai. À son tour, l’acheteur donne une deuxième somme d’argent, généralement pour compléter 10 % du prix de vente dans le cadre du prix, afin de sécuriser la transaction de vente.
L’aspect le plus important de la signature du contrat de dépôt est qu’il existe des conséquences juridiques en cas de non-respect. Le document à signer doit contenir le prix, les conditions et les pénalités en cas de rétractation, afin qu’il n’y ait aucun doute sur la portée de la transaction.
Un aspect important à prendre en compte est de savoir qui signe pour la partie vendeuse :
-Si une entreprise vend, c’est généralement l’administrateur ou le mandataire dûment identifié qui signe.
-Si la transaction de vente et d’achat se fait entre particuliers, tous les propriétaires doivent signer, soit eux-mêmes, soit par l’intermédiaire de leurs représentants légaux.
Dans tous ces cas, le contrat de dépôt peut être signé par les parties à distance, par voie numérique ou par courrier. Ce document privé contient toutes les conditions négociées, le prix, le délai de signature devant notaire, la description du bien y compris les meubles et les appareils électroménagers, les responsabilités et les dépenses découlant de la transaction.
3. – Signature de l’acte authentique de vente. Il s’agit de la dernière étape de l’achat du bien et se déroule devant notaire, en présence de toutes les parties ou de leurs représentants légaux. Lors de cette signature, le prix convenu est payé en totalité, déduction faite du montant versé en guise d’acompte dans le contrat signé.
Les acheteurs ont le droit de choisir leur notaire, car ils assument les frais découlant de la formalisation de l’acte.
La possession du bien ainsi que les droits et obligations découlant du bien transféré sont transférés à l’acheteur avec la signature de l’acte.
Que faire une fois que le bien a été signé chez le notaire?
Une fois que l’acheteur acquiert la propriété du bien après avoir signé l’acte authentique devant un notaire, il est impératif de payer et de présenter les impôts dans les 30 jours suivant la signature, ainsi que d’inscrire l’acte dans les registres publics ou de notifier le changement de propriétaire du bien.
Cadastre
Immédiatement après la signature de l’acte authentique, le notaire enverra une copie certifiée conforme de l’acte par voie électronique pour inscription au registre foncier correspondant. Une fois la copie numérique de l’acte reçue, le registre foncier ouvrira une inscription au registre foncier, qui sera valable 60 jours.
Paiement des taxes
La signature de l’acte authentique entraîne l’obligation pour l’acheteur de payer les taxes associées : 10% de droits de mutation (dans le cas d’un bien d’occasion) ou TVA et droits de timbre (pour les bâtiments ou terrains neufs).
Changement de propriétaire au bureau du cadastre
Une fois les taxes payées, l’acheteur doit présenter l’acte authentique au bureau du cadastre pour changer de propriétaire du bien dans les deux mois suivant la signature de l’acte authentique.