Leitfaden für immobilienkäufer
Dieser einfache Leitfaden hilft Ihnen, alle Schritte beim Kauf und Verkauf einer Immobilie in der Region Alicante (Autonome Gemeinschaft Valencia) zu verstehen, die mit dem Kauf verbundenen Kosten und wer dafür verantwortlich ist.
Kauf von gebrauchten häusern
Wenn Sie eine Immobilie aus zweiter Hand in der Autonomen Gemeinschaft Valencia kaufen, sind diese Kosten zu berücksichtigen:
- Immobilienübertragungssteuer (ITP) von 10 % des Immobilienpreises.
- Notargebühren, Grundbuch- und Verwaltungskosten, die etwa 3.000 € betragen.
Der Kauf von Immobilien unterliegt der Übertragungssteuer, die je nach Autonomer Gemeinschaft unterschiedlich hoch ist. Im Falle der Autonomen Gemeinschaft Valencia beträgt der allgemeine Satz 10 % des Immobilienwerts, mit Ausnahme von jungen Menschen unter 35 Jahren, die 8 % zahlen, wenn es sich um den Erwerb ihres ersten gewöhnlichen Wohnsitzes handelt und sie die festgelegte Einkommensschwelle nicht überschreiten.
Steuerbefreiungen können auch gewährt werden, wenn der Käufer eine kinderreiche Familie ist, eine körperliche oder geistige Behinderung hat oder wenn die Immobilie ein VPO (offensichtlich geschütztes Wohneigentum) mit der aktuellen Qualifikation ist und das erste Eigenheim des Käufers sein wird.
Diese Steuer wird auf der Grundlage des im Grundbucheintrag angegebenen Verkaufspreises berechnet, es sei denn, der Wert der Immobilie wird nach Ansicht der Steuerbehörden als höher angesehen. In diesem Fall wird der Preis von den Steuerbehörden anhand des Katasterreferenzwerts neu berechnet und die Steuer wird gemäß dem von den Steuerbehörden berechneten tatsächlichen Wert gezahlt.
Notargebühren, Registrierungs- und Verwaltungskosten. Die Kosten für die Abwicklung des Kaufvertrags belaufen sich insgesamt auf rund 3.000 € und umfassen Notargebühren, Kosten für die Registrierung der Immobilie im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und die Kosten der Bearbeitungsagentur (Gestoría). Wir empfehlen, einen Betrag von etwa 13 % des Immobilienpreises einzuplanen, um alle mit dem Kauf verbundenen Steuern und Kosten abzudecken.
Beim Kauf von Luxusimmobilien können die Notargebühren höher ausfallen, da sie auf der Grundlage einer Gebühr berechnet werden, die vom Verkaufsbetrag abhängt.
Wenn es sich um ein neugebautes haus handelt
Beim Kauf eines neuen Hauses oder bei der ersten Übertragung sind folgende Kosten zu berücksichtigen:
- Mehrwertsteuer (Mehrwertsteuer).
- Notargebühren, Grundbuchamt und Kosten der Bearbeitungsagentur (Gestoría).
- AJD (Steuer auf dokumentierte Rechtsgeschäfte oder „Stempelsteuer“).
Die Mehrwertsteuer wird vom Käufer an den Verkäufer gezahlt (zusammen mit dem Kaufpreis) und muss vom Verkäufer direkt an das Finanzamt abgeführt werden. Beim Kauf einer Immobilie beträgt der Mehrwertsteuersatz 10 %.
Die Notargebühren, Registrierungsgebühren und die Gestoría (Buchhalter) sind dieselben wie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie.
Wenn der Kauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt, muss der Käufer zusätzlich eine Stempelsteuer (AJD) in Höhe von 1,5 % des Kaufpreises zahlen. Der Käufer muss diese innerhalb eines Kalendermonats ab dem Datum der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde im Rahmen des Selbsteinschätzungsverfahrens einreichen.
In der Autonomen Gemeinschaft Valencia gilt für den Kauf des gewöhnlichen Wohnsitzes ein ermäßigter Satz von 0,1 %, sofern dieser für diesen Zweck bestimmt ist, ein Umstand, den die Steuerbehörde in Zukunft überprüfen kann.
Für den kauf einer immobilie erforderliche dokumentation
Für den Kauf einer Immobilie werden folgende Dokumente benötigt:
- Original-DNI oder Reisepass
- Original-NIE-/TIE-Nummer (Aufenthalts-/Arbeitserlaubnis im Ausland). Die NIE/TIE ist die Steueridentifikation von Ausländern, die in Spanien eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Es muss beim Notar vorgelegt werden und ist für die Zahlung der Steuern erforderlich. Um die NIE/TIE zu erhalten, muss ein Antrag mit spezifischen Unterlagen bei der entsprechenden Polizeidienststelle des Nationalen Polizeikorps eingereicht werden. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis drei Wochen. Bitte wenden Sie sich an Ihre Gestoría, um diesbezüglich Fortschritte zu erzielen. Es ist auch möglich, diese Dokumente über die jeweiligen spanischen Konsulate in den Ländern des gewöhnlichen Wohnsitzes der Käufer zu erhalten.
- Energieausweis. – Seit 2013 ist dieses Zertifikat für jede zum Verkauf oder zur Miete stehende Wohnung obligatorisch. Es muss die Energieeffizienz der Immobilie zeigen.
- Erstbezugsgenehmigung bei Neubauten. Das Rathaus ist für die Veröffentlichung dieses Dokuments verantwortlich. Auf diese Weise bestätigt es, dass die Immobilie den städtebaulichen Vorschriften entspricht und bewohnbar ist. Darüber hinaus besteht für neue Häuser eine obligatorische Versicherung, die als Zehnjahresversicherung bezeichnet wird.
- Nachweis bereits geleisteter Zahlungen anhand einer Kopie der Überweisungen, die als Teil des Kaufpreises getätigt wurden.
Wichtig: Es ist ratsam für Käufer, ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen, um ihre Zahlungen für Strom, Wasser, Steuern usw. per Lastschriftverfahren vornehmen zu können. Mit der Eröffnung des Bankkontos ist es Ebenso wichtig ist es, eine Versicherung abzuschließen, um die gekaufte Immobilie gegen alle möglichen Risiken abzusichern.
Sind Sie am Kauf einer Immobilie interessiert?
Bei Eden Villas Costa Blanca helfen wir Ihnen, die Immobilie zu finden, die Sie suchen, und beraten Sie bei allen Schritten, so dass der Kauf noch nie so einfach war.
Der kaufabwicklungsprozess
Der Kauf einer Immobilie erfolgt in 3 Schritten:
1.- Die erste Phase ist die RESERVIERUNG. Sobald wir die gewünschte Immobilie gefunden haben, fahren wir mit der Reservierung und anschließenden Rücknahme vom Markt fort. In dieser Phase wird in der Regel eine Reservierungsgebühr von 3.000 € bis 10.000 € gezahlt, je nach Vereinbarung und Preis der Immobilie, oder 1 % des Immobilienwerts bei Luxusimmobilien.
2.- Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags. Mit der Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags (Contrato de Arras) bekunden sowohl der Käufer als auch der Verkäufer ihre Bereitschaft, die Transaktion durchzuführen, und verpflichten sich, diese innerhalb einer bestimmten Frist abzuschließen. Im Gegenzug zahlt der Käufer einen zweiten Geldbetrag, in der Regel 10 % des Verkaufspreises als Teil des Preises, um die Verkaufstransaktion abzusichern.
Das wirklich Wichtige an der Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags ist, dass es bei Nichteinhaltung rechtliche Konsequenzen gibt. Das zu unterzeichnende Dokument muss den Preis, die Bedingungen und die Strafen im Falle eines Rücktritts enthalten, damit kein Zweifel über den Umfang der Transaktion besteht.
Ein wichtiger Aspekt, den es zu beachten gilt, ist, wer für die verkaufende Partei unterschreibt:
-Wenn ein Unternehmen verkauft, unterschreibt normalerweise der ordnungsgemäß benannte Verwalter oder Bevollmächtigte.
-Wenn die Verkaufs- und Kauftransaktion zwischen Privatpersonen erfolgt, müssen alle Eigentümer entweder selbst oder durch ihre gesetzlichen Vertreter unterschreiben.
In all diesen Fällen kann der Anzahlungsvertrag von den Parteien aus der Ferne, auf digitalem Wege oder per Post unterzeichnet werden. Dieses private Dokument enthält alle ausgehandelten Bedingungen, den Preis, die Frist für die Unterzeichnung vor einem Notar, die Beschreibung der Immobilie einschließlich Möbel und Haushaltsgeräte, die Verantwortlichkeiten und die aus der Transaktion resultierenden Kosten.
3. – Unterzeichnung der öffentlichen Verkaufsurkunde. Dies ist der letzte Schritt beim Kauf der Immobilie und findet vor einem Notar in Anwesenheit aller Parteien oder ihrer gesetzlichen Vertreter statt. Bei dieser Unterzeichnung wird der vereinbarte Preis vollständig bezahlt, abzüglich des Betrags, der als Anzahlung im unterzeichneten Vertrag gezahlt wurde.
Die Käufer haben das Recht, ihren Notar zu wählen, da sie die Kosten tragen, die durch die Formalisierung der Urkunde entstehen.
Sowohl der Besitz der Immobilie als auch die Rechte und Pflichten, die sich aus der übertragenen Immobilie ergeben, gehen mit der Unterzeichnung der Urkunde auf den Käufer über.
Was ist zu tun, wenn die immobilie beim notar unterschrieben wurde?
Wenn der Käufer nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor einem Notar das Eigentum an der Immobilie erwirbt, ist es zwingend erforderlich, die Steuern innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung zu zahlen und vorzulegen sowie die Urkunde in den öffentlichen Registern einzutragen oder den Eigentümerwechsel der Immobilie mitzuteilen.
Grundbuchamt
Unmittelbar nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde sendet der Notar eine beglaubigte Kopie der Urkunde auf elektronischem Wege zur Eintragung in das entsprechende Grundbuchamt. Sobald die digitale Kopie der Urkunde eingegangen ist, öffnet das Grundbuchamt einen Eintrag, der 60 Tage gültig ist.
Zahlung von Steuern
Mit der Unterzeichnung der Urkunde verpflichtet sich der Käufer, die damit verbundenen Steuern zu zahlen: 10 % Grunderwerbsteuer (bei gebrauchten Immobilien) bzw. Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer (bei Neubauten oder Grundstücken).
Eigentumswechsel beim Grundbuchamt
Nach Zahlung der Steuern muss der Käufer dem Grundbuchamt innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung der Eigentumsurkunde den Original-Eigentumstitel vorlegen, um den Eigentümer der Immobilie zu wechseln.